La estabilización de un inmueble, es una etapa importante en la vida de una propiedad. Es el tiempo necesario para que un inmueble, ya sea nuevo o remodelado, logre un nivel de ocupación y un flujo de ingresos constantes y predecibles. Durante este tiempo, la propiedad pasará de ser un proyecto en desarrollo a transformarse en un activo consolidado que genera rentas constantes.
¿Como funciona la estabilización inmobiliaria en el mercado tradicional?
Pongamos un ejemplo, imaginemos un hotel nuevo, pero que pertenece a un corporativo más amplio de hoteles. Durante el periodo de estabilización de esta propiedad (es decir sus primeros años), puede que este hotel aún no tenga la ocupación mensual esperada debido a que aun las personas no lo conocen. Con el paso del tiempo, considerando un buen servicio, calidad, precio y una adecuada promoción, la ocupación irá subiendo poco apoco hasta llegar a un punto esperado, en este momento podremos decir que la propiedad ha alcanzado el nivel de estabilización, es decir, este hotel mantiene un nivel de ocupación mensual constante y hasta un aumento del precio en la renta de las habitaciones. En 100 Ladrillos consideramos que el periodo promedio es de 3 años, mientras que en un mercado tradicional no está estrictamente estandarizado, pero puede variar de entre 2 a 5 años, dependiendo del tipo de propiedad.
Consideremos otro ejemplo, el de una plaza comercial. Durante los primeros años de una plaza, quizá no tenga esa impulso en el mercado esperado, como el flujo de visitantes y por consecuencia aun no terminan de rentarse todos los espacios disponibles, para compensar esta situación se llegan a realizar estrategias de comercialización como periodos de gracia con inquilinos e incluso descuentos en el contrato de renta por los primeros años. Con el paso del tiempo la demanda puede ir aumentando, promoviendo que el nivel de ocupación esperado y que la renta establecida vaya en crecimiento continuo. Esto facilita la negociación con el inquilino, por el costo-beneficio, además de poder hacer contratos de arrendamiento más largos y contar con inquilinos de mayor renombre.
¿Como funciona el periodo de estabilización inmobiliaria en 100 Ladrillos?
La estabilización de la propiedad es un proceso natural de cualquier inmueble, por lo que en 100 Ladrillos no es la excepción.
Objetivo de la estabilización: Buscar alcanzar una tasa de ocupación óptima y que los ingresos por rentas sean predecibles, para ello durante un periodo de tiempo se establecen reglas en nuestro mercado secundario para proteger nuestra inversión.
Criterios periodo de estabilización
A continuación, detallamos los criterios específicos para determinar el periodo de estabilización de nuestras propiedades, diferenciando entre propiedades de renta variable y renta fija.
Propiedades de renta variable
La renta variable se refiere a las propiedades, como las habitacionales o mixtas, cuyo ingreso por alquiler puede variar a lo largo del tiempo. Estas propiedades completarán su periodo de estabilización si han transcurrido más de 36 meses desde su entrega.
Propiedades de renta fija
La renta fija se refiere a las propiedades que generan un flujo constante de ingresos de alquiler como Oficinas, Industriales y Comerciales. Estas propiedades completarán su periodo de estabilización si han transcurrido más de 36 meses desde su entrega o cuando cumplan con todos los siguientes criterios:
- Ocupación: La propiedad debe mantener al menos un 90% ocupado del total de metros cuadrados durante los últimos 12 meses.
- Ingresos y cobros: Que en los últimos 12 meses no existan atrasos en más del 10% de los ingresos totales. Se considera atraso al impago mayor a 60 días.
- Aumento de renta: Debe haber al menos un aumento de renta en el 80% de los metros cuadrados ocupados.
- Renta estimada: Los ingresos por renta de la propiedad deben alcanzar al menos un 90% del monto de la renta estimada inicial.
Como impacta la estabilización en nuestros inmuebles: Ejemplo de la propiedad Toscana Comercio
Tomando todo el conocimiento anterior vayamos ahora a ver como ha impactado la estabilización del inmueble en una de nuestra propiedades una plaza comercial en Zapopan Jalisco llamada “Toscana”.
Evolución de rentas
Toscana Comercio fue una de las primeras propiedades que se incluyeron en el portafolio de 100 Ladrillos. Esta propiedad entró en el mercado secundario el 20 de julio de 2020, es decir, su periodo de estabilización terminó en julio de 2023 y estos han sido sus resultados: la propiedad comenzó generando una renta mensual de $146,837, si a este monto lo dividimos entre los 10,000 Ladrillos en las que está dividida esta propiedad, significa que cada Ladrillo genera una renta de $14.68 pesos al mes y de forma anual genera una renta de $176.20.
Tomando en cuenta que el precio de lista inicial fue de $2,350, podemos decir que la propiedad empezó a generar una rentabilidad anual (CAP Rate) del 7.49%. Sin embargo, si comparamos esto con el precio que se ofreció durante la preventa, que incluía descuentos, la rentabilidad anual (CAP Rate) aumentó hasta el 8.30%.
La propiedad ha experimentado cuatro incrementos de renta consecutivos en los años 2021, 2022, 2023 y 2024. Actualmente, la renta mensual que la propiedad genera es de $175,438.86, lo que se traduce en que cada Ladrillo produce una renta mensual de $17.54 y una renta anual de $210.52. Considerando a los inversores que adquirieron Ladrillos durante la preventa, el rendimiento actual (CAP Rate) sobre la inversión es del 8.95% si se adquirieron al precio de lista, y del 9.92% si se compraron con descuento. Esto representa un crecimiento del 19.48% en la renta a lo largo de estos tres años. Además, es relevante destacar que se anticipa un aumento adicional de la renta para el año 2024.
Evolución de plusvalía
En cuanto a la evolución del valor de la propiedad, estos han sido sus resultados: los Ladrillos en esta propiedad iniciaron con un precio de lista de $2,350.00. Además, durante su periodo de preventa, llegó a tener descuentos de hasta el 9.7% sobre el precio de lista, es decir, un precio con descuento de $2,122.05 por Ladrillo. Al día de hoy, considerando la metodología de “Valuación estándar” de 100 Ladrillos, obtenemos un valor por Ladrillo de $3,220.97, es decir, una plusvalía de 37.06% por encima del precio de lista y un 51.78% por encima del precio de descuento en preventa. Recordemos que estamos hablando de la valuación estándar que se está comercializando hoy en el mercado secundario (11 de Marzo 2024).
Captura de pantalla del cálculo del valor estimado de la propiedad Toscana Comercio, tomada el día 11 de Marzo 2024.
Captura de pantalla del precio del último Ladrillo publicado y del precio promedio de la propiedad Toscana Comercio, tomada el día 11 de Marzo 2024.
En conclusión, la aceptación que ha tenido esta propiedad en el mercado ha permitido generar contratos con inquilinos más estables y a largo plazo, debido a la mejora de la demanda y el trafico de usuarios.
¿Cómo se compara invertir con 100 Ladrillos frente al mercado inmobiliario tradicional?
Al invertir en 100 Ladrillos estas invirtiendo en un inmueble tradicional, pero de una forma más simple, así que además de considerar el periodo de estabilización también considera los siguientes puntos:
- A largo plazo, como los grandes: Invertir en bienes raíces siempre ha sido visto como un movimiento inteligente para quien busca seguridad y crecimiento a largo plazo (más de 5 años). Tradicionalmente, esto significaba comprar una propiedad completa, esperar a que su valor aumente con el tiempo debido a factores como la ubicación, demanda en la zona para disfrutar de los ingresos por renta. Con 100 Ladrillos, la esencia es la misma, pero te lo hacemos más accesible. En lugar de adquirir un inmueble completo, compras partes de él, "Ladrillos Inmobiliarios", permitiéndote participar en el mercado inmobiliario con una inversión mucho menor.
- Flexibilidad: A diferencia del mercado tradicional, donde vender una propiedad puede tomar su tiempo, 100 Ladrillos te ofrece la posibilidad de vender tus participaciones de forma parcial en caso de necesitar liquidez a través de nuestro mercado secundario. Esto te da una flexibilidad para adaptar tu inversión a tus necesidades personales si tus circunstancias cambian.
- Ingresos mensuales: Al igual que en el mercado tradicional, recibirás ingresos por rentas. La diferencia es que nosotros facilitamos el proceso, haciéndolo más directo y sin complicaciones, permitiéndote disfrutar de los beneficios de ser propietario sin los dolores de cabeza que esto suele implicar como la cobranza o selección de inquilinos.
Invertir en 100 Ladrillos te permite disfrutar de los beneficios tradicionales de las inversiones inmobiliarias —crecimiento a largo plazo y rentas mensuales— pero con una flexibilidad y accesibilidad que el mercado tradicional simplemente no puede ofrecer. Es como tener lo mejor de ambos mundos.