¿Qué es el Fondo de la Propiedad?
El Fondo de la Propiedad, también conocido como fondo revolvente, es una reserva financiera destinada a cubrir tanto los gastos planificados como los imprevistos que puedan surgir en una propiedad. Estos gastos pueden incluir pagos recurrentes, como los siguientes:
Ejemplos de costos cubiertos por el Fondo de la Propiedad
- Costos anuales del fideicomiso: Detallados dentro de cada fideicomiso publicado.
Impuestos de la propiedad: Incluyen impuestos como el predial o licencias requeridas; estos montos varían según el municipio donde se ubique cada inmueble. - Póliza de seguro del inmueble: Los costos de aseguramiento dependen del valor asegurado del inmueble, su ubicación y características específicas.
- Gastos extraordinarios de mantenimiento o adecuaciones del inmueble: En caso de ser necesario.
- Costos de servicios judiciales: En caso de incumplimiento por parte de los arrendatarios.
Gastos de promoción del inmueble: En caso de renovación o desocupación de arrendatarios.
Próximamente en la sección “Detalle de Propiedad” y en "Mis Ladrillos", podrás consultar el saldo del Fondo de la Propiedad y visualizar un gráfico histórico de sus movimientos y transacciones. Es importante mencionar que el monto objetivo del fondo de cada propiedad es único y suele ser aproximadamente el 3% del valor de la propiedad.
¿Qué determina el monto del Fondo de la Propiedad? ¿Qué variables se consideran?
Aportaciones al Fondo de la Propiedad:
- Fondo inicial: Al momento del fondeo colectivo de una propiedad, se establece un fondo inicial, reflejado en un monto asignado por cada "Ladrillo" (participación). El objetivo es que todas las propiedades comiencen con el monto de su fondo objetivo al 100%.
- Monto objetivo del fondo: El fondo de cada propiedad tiene un monto objetivo, que se estima alrededor del 3% del valor de la propiedad. Una vez que el fondo alcanza este monto, se detienen las aportaciones adicionales. Próximamente podrás conocer el monto objetivo del fondo y el saldo actual dentro del detalle de cada propiedad.
- Aportaciones equitativas: Todos los inversionistas contribuyen de manera proporcional según la cantidad de "Ladrillos" que posean.
- Formas de aportación: Existen dos formas de contribuir al fondo:
- Aportación ordinaria: Cuando el saldo del fondo es inferior al monto objetivo, se destina el 5% de la renta recibida para incrementar el saldo del fondo. Si el monto objetivo ya está reservado al 100%, no se realizarán aportaciones adicionales.
- Aportación extraordinaria: En situaciones excepcionales que afecten a la propiedad y requieran un monto de reparación superior al reservado en el fondo, los propietarios de inmuebles en el mercado tradicional suelen aportar recursos adicionales para proteger su patrimonio y restaurar el inmueble. 100 Ladrillos tiene la facultad de obtener los recursos necesarios mediante préstamos o créditos para solventar las reparaciones. En estos casos, cualquier deuda contraída se pagará con las rentas futuras del inmueble. Si el fondo tiene un saldo negativo, el 100% de la renta se destinará a cubrir dicho adeudo.
Retiros del Fondo:
- Procedimiento de retiro: Los retiros del fondo se realizan cuando la propiedad incurre en algún gasto, registrando la fecha, el monto y el concepto del retiro.
Distribución de retiros: Los retiros se distribuyen equitativamente entre los inversionistas, en proporción al gasto total y al número de "Ladrillos" poseídos. Podrían existir ajustes dependiendo de la divisibilidad mínima por el número de "Ladrillos", pero siempre se busca mantener la equidad. - Revisión de fondos: A partir de Septiembre de 2024 dentro de los reportes mensuales que se publican en la plataforma, encontrarás el monto objetivo del fondo de cada propiedad, así como el detalle de los gastos pagados con dicho fondo.
Como funcional el fondo en la compra y venta de Ladrillos:
- Compra: Los fondos se recaudan en el momento de la compra de los Ladrillos. En ese instante, una parte del monto se destina a la adquisición de los derechos sobre la propiedad, mientras que el resto se asigna al fondo. El detalle del cálculo de esta distribución está disponible para consulta antes de realizar la compra del Ladrillo.
- Venta: Dado que el fondo es un recurso compartido por todos los propietarios de los Ladrillos, en caso de una compraventa, el vendedor recibe su parte proporcional del fondo y el comprador paga esa misma proporción adicional al costo del Ladrillo. Por ello, es importante que los usuarios estén al tanto del estado del fondo de la propiedad asociado a cada Ladrillo. De esta manera, al momento de realizar una oferta, podrán considerar la recuperación del fondo, la cual se reflejará en la sección "Mis Ladrillos" al ofertar.
Ejemplos:
Casos tradicionales
Cuando un inversionista decide vender sus "Ladrillos", el dinero acumulado en el fondo de la propiedad se transfiere al nuevo comprador, ya que es parte del valor de la inversión. Es fundamental mencionar que este fondo permanece en propiedad de los inversionistas y se mantiene en reserva hasta que sea necesario cubrir gastos o completar una transacción de venta.
Casos especiales
Si un usuario tiene Ladrillos en venta y se realiza una aportación al fondo en ese momento, el monto de dicha aportación se añadirá al precio de venta. Por ejemplo, si un Ladrillo está a la venta por $1,000 y se hace una aportación de 2 al fondo, el nuevo precio de venta será $1,002.
¿Tengo que pagar impuestos o generar una factura por este fondo?
No se generan impuestos por la creación del fondo, ya que este se considera una reserva. Al fondear una propiedad por primera vez, el valor de los "Ladrillos" ya incluye una cantidad destinada a este fondo. Si el saldo del fondo disminuye por su uso y es necesario reponerlo, se retendrá una parte de la renta neta (después de impuestos) para restablecerlo.
La plataforma gestiona esta reserva en cumplimiento del objeto del fideicomiso, que cubre los gastos asociados a la propiedad. Dado que este fondo no constituye un ingreso para 100 Ladrillos y los pagos no provienen de los recursos de la empresa, sino directamente de la reserva del fondo, solo se emitirá un recibo por la aportación al mismo. Para fomentar la transparencia, en el detalle de cada propiedad dentro de la plataforma se especifican los gastos cubiertos por el fondo.
En términos fiscales, para los inversionistas que se encuentran bajo el régimen de arrendamiento y han optado por la deducción ciega, no es necesario contar con una factura para comprobar el gasto.
La deducción ciega, también conocida como deducción opcional, permite deducir el 35% del total de ingresos obtenidos por arrendamiento en lugar de las deducciones autorizadas.
En el régimen RESICO, los impuestos se determinan en función de los ingresos netos, sin permitir deducciones, por lo que la falta de factura no tiene impacto. En el régimen RIF, aunque se permiten deducciones, se aplica el mismo principio: al estar bajo un contrato de comodato, solo se puede emitir un recibo por la aportación al fondo de la propiedad, no una factura.
Es importante señalar que estos son los únicos regímenes fiscales aceptados para el pago de liberación de rentas.
Si tienes alguna duda sobre cómo opera el fondo de la propiedad con gusto podemos ayudarte a resolverla en nuestros canales oficiales de soporte: